Kysy Brianilta: Miten vähennän vuokra-ajankäyttöastettani?

Ask Brian on kiinteistöasiantuntija Brian Klinen viikoittainen kolumni. Jos sinulla on kysyttävää kiinteistösijoittamisesta, tee-se-itse-, asunnonosto-/myynti- tai muista asuntotiedusteluista, lähetä kysymyksesi sähköpostitse [email protected]

Kysymys Beckyltä Huntsvillestä, AL: Brian, aloin sijoittaa kiinteistöihin vuonna 2014. Aloittelijana tein useita virheitä, joilta olen oppinut. Luultavasti tärkein oppini on kysyä lisää kysymyksiä ja tehdä enemmän tutkimusta ennen kuin hyppään sopimukseen. Kaksi ensimmäistä sijoitustani olivat flippeitä. Ensimmäinen oli kumppanin kanssa, jolla oli jonkin verran kokemusta ja se meni suhteellisen hyvin. Meillä oli pari kuhmua tiellä odottamattomista ongelmista, mutta lopulta voittomme oli kaikkea, mitä luulimme sen olevan. Osa hyvästä onnestamme johtui siitä, että kiinteistöjen arvot arvostivat melko nopeasti ja kysyntä oli suurta. Toisella sopimuksellani tein sen yksin. Oli paljon enemmän työtä tehdä sitä yksin, mutta pysyin siinä, mitä opin ensimmäisestä sopimuksesta ja sooloprojektini osoittautui hienoksi. Luulin, että minulla oli tarpeeksi kokemusta, muutin strategiaani melkoisesti kahdessa seuraavassa diilissäni. Ostin kaksi taloa, jotka sekoitetaan lähes samaan aikaan toisen kaupan voiton avulla. Kun enimmäkseen muutin strategiaani, – olin ostamassa molempia taloja ränssytetystä kaupunginosasta, – jotta minulla olisi varaa kahteen samaan aikaan. Onnistuin kääntämään yhden puristamalla siitä pienen voiton, mutta toinen talo, jonka päädyin vuokraamaan, muuten olisin menettänyt rahaa myynnistä. Eikä vuokrallakaan mene kovin hyvin. Viimeisen puolen vuoden aikana minulla on ollut 3 vuokralaista ja toinen jätti minulle 2400 dollaria korjauslaskuja. Anteeksi, että tarinani kesti niin kauan, mutta halusin sinun tietävän kokemustasoni. Vaikka vuokrakokemukseni ei ole ollut hyvä, haluan pysyä kiinteistöissä ja tänään mielestäni vuokrat ovat oikea tapa. On kaksi asiaa, jotka haluan selvittää ennen kuin sijoitan toiseen vuokrakiinteistöön. Ensinnäkin, miten löydän hyvän vuokra-alueen? Toiseksi, mitä tutkimusta minun pitäisi tehdä, jotta ansaitsen eniten vuokratuloja? Brian, kiitos etukäteen vastauksesta.

Vastaus: Hei Becky, kiitos, että kirjoitin ja lisäsit taustatietosi. Olen pahoillani, että sinulla oli huono kokemus ensimmäisestä vuokrauksestasi, mutta mielestäni olet oikealla tiellä. Kun myyntimarkkinat hieman pehmenevät ja vuokramarkkinat pysyvät vahvoina, vuokrien valitseminen flipsien sijaan on todennäköisesti hyvä idea sijoittajana. Vaikka en ole koskaan kävellyt Huntsvillen naapurustoissa, en suosi kaupunkien kaatuvia osaa investoinneista, ellei ole vakiintunutta suuntausta kunnostaa sitä. Muuten se todennäköisesti jatkaa heikkenemistään, kunnes siitä tulee ”jengisota-alue”, jos se ei ole jo. Teen kuitenkin eron sota-alueiden ja matalatuloisten työalueiden välillä. Työväenluokan naapurustot voivat olla loistava paikka löytää edullisia vuokrainvestointeja, joissa avoimet työpaikat ovat alhaiset ja vuokralaiset pysyvät paikoillaan useita vuosia. Paras tapa erottaa ero on päästä ulos ja kävellä naapurustossa. Tietenkin monet laudatut ja tyhjät talot ovat huono merkki. Jotkut sijoittajat haluavat puhua alueen muiden vuokranantajien, kiinteistönvälittäjien ja kiinteistönhoitajien kanssa. Tämä ei yleensä ole minun mieltymykseni, koska näillä ihmisillä on luonnollinen puolueellisuus laittaa paras valo naapurustoon. Ehdotan omaa epävirallista tutkimusta. Koputa muutamaan oveen ja yritä saada ihmiset kiinni pihoilleen. Myös posti- ja jakeluikin ihmisillä voi olla hyvä ymmärrys. Kysy paikallisilta, kuinka moni omistaa kotinsa verrattuna vuokralla olevien ihmisten määrään. Hyvä sekoitus molempia on paras (60% omistajat ja 40% vuokralaiset). Kysy myös, kuinka paljon vuokra on keskimäärin ja opi omistamisen kustannukset, jotta tiedät, maksaako vuokraaminen ja omistaminen noin saman verran. Sinulla on hyvä syy verrata omistuskustannuksia vuokrakustannuksiin. Kun (tai jos) päätät myydä vuokran, on paljon helpompaa myydä, kun kustannukset ovat lähellä yhtä suuria. Varsinkin jos voit tarjota omistajarahoitusta vuokraajalle.

 

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *