Kysy Brianilta: Mikä on voitto – Voittostrategia mobiilikotisijoittajille?

Kysymys. Gustavo Washington D.C.:n alueelta kirjoittaa: Toinen sijoittaja täällä. Mitä suosittelet MH: n ostamiseksi, kun he haluavat vain omistajan asukkaita?

Vastaus. Hei, Gustavo. Ensinnäkin haluan varmistaa, että olemme samalla sivulla ja että MH:n käyttönne viittaa liikkuviin koteihin jonkun toisen omistamissa puistoissa. Tätä pitäen oletetaan, että puiston omistajalla on sääntö, joka ei salli vuokranantajien miehittää koteja puistossa. Tämä aiheuttaa useita ongelmia, joita haluat ehkä välttää. Ensinnäkin, jos omistat liikkuvan kodin, mutta lika ja apuohjelmat ovat puiston omistajan omistuksessa, sinulla on kolmas osapuoli kaikissa vuokrasopimuksissasi (sinä + puiston omistaja + vuokralainen). Tämä itsessään vaikeuttaa liiketoimintaasi tavoilla, jotka eivät ehkä ole ongelmien arvoisia. Voit mahdollisesti haastaa puiston omistajan laillisesti vuokranantajat poissulkemiseksi. Mutta se tekisi liike-elämästäsi entistä turhauttavampaa. Jos harkitset sitä, tarvitset oikeudellista neuvontaa tämän sarakkeen ehdotusten sijaan. Onneksi on olemassa pari muuta vaihtoehtoa, joita voit harkita.

Sen sijaan, että ostaisit ja vuokraisit mobiiliasunnon, saatat ajatella investoivan siihen myydäkseen omistajarahoinnilla. Joka tapauksessa sinulla on oltava sijoituspääoma alkuperäisen oston tekemistä varten, joka sinulla todennäköisesti on. Omistajarahalla on tässä tilanteessa joitakin suuria etuja. Ensinnäkin se noudattaa puiston omistajan toivetta saada vain omistajan asukkaita. Toiseksi, et voi vakuuttaa vuokralaisia noudattamaan muita puistosääntöjä. Kolmanneksi, et ole velvollinen ylläpitämään liikkuvaa kotia tai puistoalueita, joita se käyttää. Etujen luettelo jatkuu ja on todella laaja.

Sinulla on myös useita vaihtoehtoja myyjärahoituksen jäsentämiseen. Se on yksityinen sopimus, joten niin kauan kuin noudatat perussopimus- ja kuluttajalakeja, sopimuksen kirjoittaminen rajoittuu vain luovuuteen ja ostajan luovuuteen. Tämän sanottuani on oikeudellisia kysymyksiä, jotka haluatte ottaa huomioon. Sijoittajana sinua pidetään laillisesti kehittyneempi tämäntyyppisissä kaupoissa kuin loppuostajaa, jota pidetään kuluttajana. Dodd-Frank-lain osat vaikuttavat omistajan rahoitustapahtumiin. Haluat todennäköisesti oikeudellista neuvontaa, mutta sen ei pitäisi olla läheskään yhtä kallista kuin puiston omistajan oikeuden sulkea vuokralaiset pois.

Haluat laittaa erilaisen liikehatun. Myyjärahalla olet lainanantaja etkö vuokraisäntä. Takuutalletusten, taustatarkistusten ja viittausten sijaan suurempia huolenaiheitasi ovat myyntivoittosi, käsirahasi, luottoluokituksesi, korkosi, tittelin ykkössija ja asuntolainan pituus. Tietenkin on muitakin näkökohtia, mutta ne ovat yksi suurista. Hyvänä puolina voidaan sanoa, että käsiraha on huomattavasti enemmän kuin talletus, eikä sitä palauteta. Suuri osa myyjärahoinnilla voitettavasta voitosta on se, että myynnistä kannattaa odottaa suurta voittoa. Toisin kuin vuokranantaja, myyjän rahoittama sopimus voi olla 10 vuotta ja sen lopussa tulot loppuvat. Mutta vastineeksi siitä keräät korkoa ilman huolto- ja korjauskustannuksia. On myös verovaikutuksia, jotka on ymmärrettävä. Kaiken kaikkiaan tätä kannattaa miettiä, jos haluaa mobiilikotisijoittamisen alalle.

On toinenkin mahdollisuus, joka voi olla kompromissi puiston omistajan kanssa. Se on vuokrasopimus, jossa on osto-optio. Hyvä puoli tässä on, että voit siirtää suuren osan huolto- ja korjauskustannuksista ostajalle, vaikka puiston omistaja saattaa lopulta haluta pitää sinut koukussa näihin. Puiston omistaja saattaa kuitenkin olla avoin tälle, koska vuokrausvaihtoehtojärjestelyn vuokralaiset toimivat tyypillisesti enemmän omistajien kuin vuokralaisten kanssa. Sijoittajana etuna sinulle olisi saada kaikki pääomasi takaisin lyhyemmässä ajassa, jos osto-optiota käytetään. Se helpottaa myös vuokralaisten häätämistä, jos he eivät maksa vuokraa (verrattuna ostajien ulosmittaamiseen). Toinen etu sinulle voisi olla suurempi potentiaalisten ostajien ryhmä, jos pidät optiomaksun vähemmän kuin ennakkomaksu.

Gustavo, toivon, että nämä ehdotukset antavat sinulle ajattelemista. Epäilemättä sinun on tehtävä enemmän tutkimusta ja mahdollisesti haettava oikeudellista neuvontaa. Sekä sinä että puiston omistaja olette kuitenkin sijoittajia. Näiden kahden välillä sinun pitäisi pystyä luovasti löytämään win-win-ratkaisu.

Kommentoi heidän ajatuksiaan, kokemuksiaan ja muita ehdotuksia mobiilikotisijoittamisesta. Viikoittainen Kysy Brianilta -palstamme toivottaa tervetulleeksi lukijoilta kysymyksiä kaikista asuinkiinteistöjen kokemustasjoista. Lähetä kysymyksesi tai tiedustelusi sähköpostitse [email protected]

 

Be the first to reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *